Für die meisten ausländischen Käufer ist die Finanzierung einer der komplexesten Bausteine beim Immobilienkauf auf Mallorca. Spanische Banken vergeben grundsätzlich auch an nicht-residente Käufer Hypotheken – doch die Konditionen unterscheiden sich spürbar von dem, was man aus dem Heimatland gewohnt ist, und nicht jede Bank bewertet ausländische Käuferprofile gleich.
Wer frühzeitig versteht, wie viel eine Bank realistisch finanziert, welche Unterlagen sie verlangt und wie sich eine Finanzierung auf den Zeitplan des Kaufs auswirkt, vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin. Dieser Ratgeber gibt einen kompakten, praxisnahen Überblick über die wichtigsten Punkte.
Wie viel finanziert eine spanische Bank?
Spanische Banken finanzieren ausländische, nicht-residente Käufer üblicherweise mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) als spanische Residenten. Als grobe Orientierung wird in der Praxis häufig eine Spanne von rund 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises bzw. des von der Bank ermittelten Immobilienwerts für Nicht-Residente genannt, während Residenten teils bis zu rund 80 Prozent erhalten können. Diese Werte sind indikativ und variieren je nach Bank, Objekt und persönlichem Käuferprofil – Einkommen, Vermögen, bestehende Verbindlichkeiten und Nationalität spielen hier alle eine Rolle und sollten stets im persönlichen Gespräch mit der Bank oder einem Finanzierungsspezialisten geklärt werden.
Maßgeblich für die Berechnung ist dabei stets der niedrigere der beiden Werte aus Kaufpreis und Bankgutachten: Liegt die von der Bank beauftragte Bewertung (Tasación) unter dem vereinbarten Kaufpreis, verringert sich die mögliche Darlehenssumme entsprechend – ein Punkt, den viele Käufer erst spät im Prozess bemerken.
Voraussetzungen: Was spanische Banken verlangen
Die Anforderungen ähneln denen im Heimatland, sind jedoch um spanische Besonderheiten ergänzt. Neben der eigentlichen Bonitätsprüfung möchte die Bank vor allem verstehen, wie stabil das Einkommen ist und wie hoch bereits bestehende Verpflichtungen sind. Üblicherweise gehören dazu:
- Nachweis eines stabilen Einkommens – Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide bei Angestellten, bei Selbstständigen in der Regel Bilanzen bzw. betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten Jahre.
- Übersicht bestehender Verbindlichkeiten und Bonität aus dem Heimatland, etwa eine aktuelle Schufa-Auskunft oder das jeweilige landestypische Äquivalent.
- Ausreichend Eigenkapital – nicht nur für die Differenz zwischen Darlehenssumme und Kaufpreis, sondern auch für die Kaufnebenkosten, die spanische Banken in der Regel nicht mitfinanzieren.
- Eine unabhängige Immobilienbewertung (Tasación) durch einen von der Bank akzeptierten Gutachter, die vor jeder Kreditzusage zwingend erforderlich ist.
„Eine solide Finanzierungsplanung beginnt nicht mit der Frage nach dem Zinssatz, sondern mit der Frage, wie viel Eigenkapital tatsächlich benötigt wird.“EPE Mallorca
Zinsen und Struktur spanischer Hypotheken
Spanische Baufinanzierungen sind traditionell variabel verzinst und an den Euribor als Referenzzinssatz gekoppelt, zuzüglich eines von der jeweiligen Bank festgelegten Aufschlags (Marge). Daneben bieten viele Banken inzwischen auch Festzins- oder gemischte Zinsmodelle an. Da sich sowohl der Euribor als auch die von den Banken kalkulierten Margen fortlaufend ändern, verzichten wir an dieser Stelle bewusst auf konkrete Prozentangaben – belastbare, aktuelle Konditionen erhalten Sie ausschließlich über ein individuelles Angebot der jeweiligen Bank oder eines spezialisierten Finanzierungsberaters.
Fragen zu Ihrer individuellen Finanzierung?
Jede Finanzierungssituation ist anders – abhängig von Einkommen, Vermögen und Heimatland. Gerne vermitteln wir den Kontakt zu erfahrenen, unabhängigen Finanzierungsspezialisten für Mallorca.
Alternativen zur spanischen Bankfinanzierung
Nicht jeder Käufer finanziert zwingend über eine spanische Bank. In der Praxis haben sich vor allem zwei Alternativen bewährt:
- Finanzierung über die Hausbank im Heimatland, etwa besichert durch dortiges Vermögen wie ein Wertpapierdepot oder eine bestehende Immobilie – oft mit vertrauten Prozessen und ohne Sprachbarriere, allerdings nicht bei jeder Bank und jedem Vermögensprofil möglich.
- Zusammenarbeit mit einem auf spanische Finanzierungen für Ausländer spezialisierten Hypothekenmakler, der Angebote mehrerer Banken vergleicht und bei Sprache, Unterlagen und bankspezifischen Anforderungen unterstützt.
Beide Wege lassen sich auch kombinieren, etwa wenn ein Teil über heimisches Vermögen und der Rest über eine spanische Bank finanziert wird. Welche Variante im Einzelfall sinnvoller ist, hängt stark von der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation ab.
Praktischer Ablauf: NIE, Bankkonto und Zeitplan
Wie bei jedem Immobilienkauf auf Mallorca ist die NIE-Nummer auch für die Finanzierung eine zwingende Voraussetzung – ohne sie ist weder ein Kreditantrag noch eine Zahlung möglich. Den genauen Ablauf der Beantragung haben wir in unserem Ratgeber zum kompletten Kaufprozess ausführlich beschrieben. Unabhängig davon, ob die Finanzierung über eine spanische oder eine ausländische Bank erfolgt, wird in aller Regel zusätzlich ein spanisches Bankkonto benötigt – für die Abwicklung von Kaufnebenkosten, laufenden Steuern (IBI), Gemeinschaftskosten und, im Fall einer spanischen Hypothek, für die Kreditraten selbst.
Die Prüfung eines Finanzierungsantrags – inklusive Bonitätsprüfung, Tasación und interner Kreditentscheidung – nimmt bei spanischen Banken üblicherweise mehrere Wochen in Anspruch. Wie in unserem Ratgeber zum Kaufprozess beschrieben, sollten Käufer bei einer Finanzierung daher zusätzliche Zeit über die dort genannten sechs bis zwölf Wochen hinaus einplanen und dies frühzeitig mit Verkäufer und Notar abstimmen. Da sich Konditionen und Anforderungen von Bank zu Bank teils deutlich unterscheiden, empfehlen wir grundsätzlich, frühzeitig einen unabhängigen, auf Spanien spezialisierten Finanzierungsberater einzubinden, der mehrere Angebote parallel einholt und das für Ihr Profil passende Institut identifiziert.
