Der im Exposé genannte Kaufpreis ist auf Mallorca nie der Betrag, den Sie am Ende tatsächlich aufbringen müssen. Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt kommen als sogenannte Kaufnebenkosten hinzu – und sollten von Anfang an fest in Ihr Budget eingeplant werden, nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Wie hoch diese Nebenkosten ausfallen, hängt vor allem von einer Frage ab: Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger? Beide Fälle werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien
Beim Kauf einer bereits bestehenden, schon einmal übertragenen Immobilie fällt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, die spanische Grunderwerbsteuer. Die Balearen erheben diese Steuer nicht als einheitlichen Satz, sondern gestaffelt nach Kaufpreis. Als grobe Orientierung gilt derzeit üblicherweise:
- Bis 400.000 € Kaufpreis: 8 %
- 400.001 € bis 600.000 €: 9 % auf diesen Anteil
- 600.001 € bis 1.000.000 €: 10 % auf diesen Anteil
- Über 1.000.000 €: 11 % auf den übersteigenden Anteil
Die Steuer wird also nicht pauschal auf den gesamten Kaufpreis mit dem höchsten Satz berechnet, sondern Stufe für Stufe – vergleichbar mit einem progressiven Steuertarif. Die genauen Sätze werden von der balearischen Regionalregierung festgelegt und können sich ändern; wir empfehlen, den aktuell gültigen Tarif vor jedem Kauf mit einem auf Mallorca ansässigen Steuerberater oder Anwalt zu verifizieren.
Neubau: IVA und AJD statt ITP
Kaufen Sie eine Immobilie direkt vom Bauträger – also bei der ersten Eigentumsübertragung –, greift ein anderes System: Statt der ITP fällt die IVA an, die spanische Mehrwertsteuer, die bei Wohnimmobilien in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommt die Actos Jurídicos Documentados (AJD), eine Stempelsteuer auf die notarielle Urkunde, die auf den Balearen üblicherweise zwischen etwa 1,2 % und 2 % liegt. In Summe bewegt sich die steuerliche Belastung bei Neubauimmobilien damit meist in einer ähnlichen Größenordnung wie bei der ITP für Bestandsobjekte im mittleren Preissegment.
„Wer nur den Kaufpreis budgetiert, plant unvollständig. Erst mit den Nebenkosten kennen Sie Ihr tatsächliches Investment."EPE Mallorca
Für ausländische Käufer lohnt sich in dieser Phase besonders eine unabhängige Zweitmeinung: Bauträger kalkulieren die reine Steuerlast meist korrekt, sprechen aber selten proaktiv über Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten, die zusätzlich anfallen.
Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten
Neben der Steuer entstehen bei jedem Kauf – unabhängig davon, ob Neubau oder Bestand – drei weitere, meist deutlich kleinere Kostenblöcke:
- Notarkosten: Die Gebühr für die Beurkundung der Escritura Pública richtet sich nach einer gesetzlich festgelegten, gestaffelten Gebührenordnung und liegt in der Regel bei einem niedrigen einstelligen Prozentbereich, der mit steigendem Kaufpreis tendenziell sinkt.
- Grundbucheintragung: Auch die Eintragung ins Registro de la Propiedad folgt einer amtlichen Gebührenstaffel und bewegt sich üblicherweise in einer ähnlichen, eher moderaten Größenordnung wie die Notarkosten.
- Anwaltskosten: Für die rechtliche Prüfung und Begleitung des Kaufs berechnen auf Mallorca tätige Anwälte meist ein Honorar von etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises, häufig mit einem Mindesthonorar bei kleineren Objekten.
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Faustregel und Rechenbeispiel
Als grobe Orientierung für die Budgetplanung hat sich unter Käufern auf Mallorca eine einfache Faustregel etabliert: Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit rund 10 % bis 13 % an Kaufnebenkosten – bei Bestandsimmobilien im oberen Preissegment eher am oberen, bei niedrigeren Kaufpreisen eher am unteren Ende dieser Spanne.
Ein vereinfachtes Beispiel für eine Bestandsimmobilie zum Kaufpreis von 600.000 €:
- ITP (8 % auf 400.000 € + 9 % auf die restlichen 200.000 €): rund 50.000 €
- Notarkosten: rund 1.200 € bis 2.000 €
- Grundbucheintragung: rund 700 € bis 1.200 €
- Anwaltskosten (ca. 1,2 %): rund 7.200 €
- Gesamte Nebenkosten: rund 59.000 € bis 60.500 €, also etwa 10 % des Kaufpreises
Diese Zahlen sind eine realistische Näherung, kein verbindliches Angebot – die exakte Höhe hängt vom Einzelfall und den zum Zeitpunkt des Kaufs gültigen Sätzen ab. Nicht mit den einmaligen Kaufnebenkosten zu verwechseln sind die laufenden jährlichen Kosten einer Immobilie auf Mallorca, allen voran die IBI (die spanische Grundsteuer) sowie gegebenenfalls Gemeinschaftskosten bei Wohnanlagen – diese fallen erst nach dem Kauf an und sind Teil der laufenden Nebenkosten, nicht der einmaligen Erwerbskosten.
