Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den vereinbarten Kaufpreis. Je nachdem, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, wird beim Notartermin eine Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer fällig – und auch nach dem Kauf begleiten mehrere spanische Steuern den Eigentümer dauerhaft. Wer diese Größenordnungen von Anfang an kennt, kalkuliert realistischer und vermeidet unangenehme Überraschungen.
Dieser Ratgeber konzentriert sich bewusst auf die steuerliche Seite des Kaufs. Für eine vollständige Aufstellung sämtlicher Nebenkosten – einschließlich Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten – verweisen wir auf unseren separaten Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Die Kaufsteuer: ITP bei Bestandsimmobilien
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie – also praktisch jedem Wiederverkaufsobjekt – fällt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, die spanische Grunderwerbsteuer. Auf den Balearen ist sie gestaffelt und richtet sich nach dem Kaufpreis beziehungsweise dem vom Finanzamt festgestellten Referenzwert, je nachdem, welcher Betrag höher liegt. Die aktuellen Stufen sehen indikativ so aus:
- Bis 400.000 € Kaufpreisanteil: in der Regel 8 %
- Von 400.000 € bis 600.000 €: in der Regel 9 %
- Von 600.000 € bis 1.000.000 €: in der Regel 10 %
- Über 1.000.000 €: in der Regel 11 %
Wichtig dabei: Die Steuer wird stufenweise berechnet, ähnlich einer progressiven Einkommensteuer – nicht der gesamte Kaufpreis wird pauschal mit dem höchsten erreichten Satz besteuert. Diese Sätze werden von der balearischen Regionalregierung festgelegt und können angepasst werden; zudem existieren in Einzelfällen vergünstigte Sätze, etwa für junge Käufer oder kinderreiche Familien. Wir empfehlen daher, den aktuell gültigen Satz für die konkrete Kaufsituation vor der Reservierung mit einem Gestor oder Steuerberater zu bestätigen.
Neubau: IVA und Stempelsteuer statt ITP
Beim Erstverkauf einer neu gebauten Immobilie direkt vom Bauträger gilt ein anderes Steuerregime: Statt der ITP fällt die Mehrwertsteuer IVA in Höhe von aktuell 10 % auf den Kaufpreis an, ergänzt um die Stempelsteuer AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), die auf den Balearen üblicherweise bei rund 1,2 % liegt. In Summe bewegt sich die steuerliche Belastung bei Neubauten damit in ähnlicher Größenordnung wie bei Bestandsimmobilien in der mittleren Preisklasse, jedoch mit anderer Struktur und anderer Fälligkeit. Auch hier gilt: Die genauen Sätze sollten für den individuellen Fall aktuell bestätigt werden, insbesondere bei Grundstückskäufen oder Off-Plan-Erwerb vor Fertigstellung.
„Die eigentliche Kaufsteuer ist meist nur der Anfang – die laufenden steuerlichen Pflichten als Eigentümer auf Mallorca werden häufig unterschätzt.“EPE Mallorca
Laufende Steuern nach dem Kauf
Mit der Schlüsselübergabe endet die steuerliche Geschichte nicht. Als Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca begleiten Sie fortan mehrere wiederkehrende steuerliche Pflichten:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – die jährliche kommunale Grundsteuer, deren Höhe sich nach dem katastralen Wert der Immobilie und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde richtet.
- Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) – wird jährlich fällig, sofern die Immobilie nicht der einzige beziehungsweise dauerhafte Wohnsitz des Eigentümers ist, und zwar auch dann, wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden. Grundlage ist ein fiktiver, aus dem Katasterwert abgeleiteter Ertrag – die sogenannten imputierten Einkünfte.
- Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) – kann je nach Gesamtvermögen und individuellen Freibeträgen relevant werden, insbesondere bei höherwertigen Immobilien. Dies ist ein Spezialthema, das eine individuelle steuerliche Prüfung durch einen Fachberater erfordert.
- Mieteinnahmen – wer die Immobilie vermietet, muss die erzielten Einkünfte gesondert versteuern; die Regeln unterscheiden sich je nach Steuerresidenz und Art der Vermietung, touristisch oder langfristig, spürbar.
Wie hoch diese Belastungen im Einzelfall ausfallen, hängt maßgeblich vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers ab – ob innerhalb oder außerhalb der EU beziehungsweise des EWR ansässig, und ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird. Solche Unterschiede können die Gesamtrechnung spürbar verändern.
Fragen zur steuerlichen Seite Ihres Kaufs?
Ob ITP-Berechnung, laufende Steuerpflichten oder die Frage nach dem passenden Eigentümermodell – wir bringen Sie mit den richtigen spanischen Steuerexperten zusammen und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
Warum eine individuelle steuerliche Beratung unverzichtbar ist
Die in diesem Ratgeber genannten Sätze und Regeln bilden die allgemeine Rechtslage ab und dienen der ersten Orientierung – sie ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Steuersätze werden von der balearischen Regionalregierung und der spanischen Zentralregierung angepasst, und Faktoren wie die persönliche Steuerresidenz, die familiäre Situation oder die Art des Erwerbs, privat oder über eine Gesellschaft, können das Ergebnis erheblich verändern. Wir empfehlen jedem Käufer, frühzeitig einen lokalen Gestor oder spezialisierten Steuerberater auf Mallorca einzubinden – idealerweise bereits vor der Reservierung, damit die steuerliche Struktur des Kaufs von Anfang an mitgedacht wird. Bei EPE arbeiten wir eng mit vertrauenswürdigen Steuerexperten vor Ort zusammen und stellen den Kontakt gerne her.
